Poradniki | Rynek wtórny czy pierwotny?

Zarówno zakup mieszkania na rynku wtórnym jak i pierwotnym ma swoje plusy i minusy.

Przede wszystkim w obecnej sytuacji nie należy kupować mieszkań na rynku pierwotnym, kiedy inwestycja jest dopiero w przygotowaniu lub w trakcie budowy (możliwość niedokończenia przez inwestora budowy, trudności w otrzymaniu kredytu mieszkaniowego). Komfortową sytuację dla poszukującego swojego wymarzonego lokum stanowi zakup mieszkania w gotowej inwestycji, kiedy deweloper posiada już pozwolenie na użytkowanie.  

Bez wątpienia zakup mieszkania na rynku pierwotnym stanowi pewniejszą lokatę kapitału, łatwiej później takie mieszkanie sprzedać, przynajmniej na początku odpadają nam opłaty na tzw. fundusz remontowy (okres gwarancji i rękojmi), budynek prezentuje się efektownie, posiada monitoring, ogrodzenie z bramami wjazdowymi w odróżnieniu od zaniedbanych kamienic czy bloków z „wielkiej płyty”. Musimy jednak liczyć się z dużym własnym wkładem finansowym na wykończenie mieszkania, bowiem lokale na rynku pierwotnym najczęściej oddawane są w tzw. stanie deweloperskim czyli na ścianie suche tynki, na podłodze wylewka, drzwi zewnętrzne, okna z parapetami zewnętrznymi, rozprowadzone instalacje bez białego montażu.
Poniżej przedstawię kilka praktycznych uwag, na które należy zwrócić uwagę, decydując się na zakup mieszkania od dewelopera i na rynku wtórnym.

Rady dla osób kupujących mieszkanie na rynku pierwotnym.
1.    koniecznie sprawdź informacje o deweloperze, najlepiej w Krajowym Rejestrze Sądowym (tzw.KRS-ie) – odnajdziesz tu dane na temat wielkości kapitału zakładowego firmy, danych osób, które mogą reprezentować dewelopera, informacje czy dana firma nie jest w stanie upadłości czy likwidacji
2.    upewnij się, czy deweloper jest członkiem Polskiego Związku Firm Deweloperskich (http://www.pzfd.pl)
3.    przeanalizuj poprzednie inwestycje dewelopera pod kątem ich terminowości i ich ewentualnych wadliwości (obecnie wiele banków przed udzieleniem kredytu hipotecznego sporządza tzw. opinie o deweloperze)
4.    koniecznie podpisz przedwstępną umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego, zagwarantuje Ci to możliwość sądowego dochodzenia zawarcia umowy końcowej (przenoszącej własność), w momencie, gdy deweloper uchylałby się od jej realizacji, ponadto podpisanie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego umożliwia ci dokonanie wpisu – roszczenia o przeniesienie własności wybudowanego lokalu – do Księgi Wieczystej, co ogranicza możliwość zbycia lokalu innej osobie
5.    uważnie przeczytaj treść umowy przedwstępnej przed jej podpisaniem, najlepiej dzień wcześniej poproś pracownika kancelarii notarialnej o przesłanie ci wzoru umowy
1.    w samej treści umowy zwróć szczególną uwagę na zapisy dotyczące kar umownych
i odsetek, powinny one być równe dla obu stron, jak również na to czy został dokładnie określony termin przekazania mieszkania i termin podpisania umowy przenoszącej własność oraz czy w umowie znajdują się zapisy dotyczące odpowiedzialności dewelopera za nieterminowe wywiązanie się z umowy
1.    upewnij się czy wpłacona przez Ciebie kwota przy podpisywaniu umowy staje się zadatkiem czy zaliczką, pamiętaj, że zaliczka nie stanowi w odróżnieniu od zadatku formy zabezpieczenia wykonania umowy końcowej, a jedynie część ceny, zadatek
w przypadku rezygnacji z umowy końcowej przez dewelopera jest ci zwracany w podwójnej wysokości
2.    przy odbiorze mieszkania wszystkie usterki i wady wpisz w protokół zdawczo – odbiorczy, nie podpisuj go, dopóki deweloper nie usunie nieprawidłowości

Rady dla osób kupujących mieszkanie na rynku wtórnym

1.    przeanalizuj dokładnie Księgę Wieczystą lokalu, gdzie w Księdze II – znajdziesz informacje, kto jest aktualnym właścicielem nieruchomości i czy nabył ją zgodnie
z prawem, w Księdze III – odczytasz prawa rzeczowe i ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością, to stąd dowiesz się, czy jakaś inna osoba nie  ma praw związanych
z użytkowaniem lokalu bądź czy w danej chwili nie toczy się egzekucja z nieruchomości, natomiast w Księdze IV – wpisane są wszystkie hipoteki (kredyty) ciążące na nieruchomości z dokładnym określeniem ich wysokości i waluty
2.    poproś właściciela o akt własności, na podstawie którego nabył on tę nieruchomość, może to być:
a)      akt notarialny zakupu nieruchomości
b)      przydział mieszkania w spółdzielni mieszkaniowej
c)      dokument stwierdzający nabycie spadku
3.  przed podpisaniem umowy końcowej koniecznie udaj się do spółdzielni mieszkaniowej lub administracji budynku, w której znajduje się lokal i sprawdź, czy mieszkanie nie jest zadłużone z tytułu zaległości czynszowych, ponadto przejdź się do Urzędu Miasta i sprawdź czy ktoś nie jest zameldowany w lokalu oraz czy właściciel nie zalega z opłatami za podatek od nieruchomości